Главная » Регионы » Казань » От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

«БИЗНЕС Online» представляет рейтинг самых дорогих и ликвидных банкротных активов, которые можно купить с торгов уже сейчас

Последствия «банкопада-2016» в самом разгаре: на рынок выходят все новые здания, земли и заводы, принадлежащие обанкротившимся банкам и фирмам. Лакомую поляну распродажи имущества банкротов в РТ осваивает Российский аукционный дом Сбербанка, тесня татарстанское агентство Якова Геллера. Найдутся ли покупатели на завод газобетонных блоков Наиля Бикмуллина и кирпичный Анатолия Ливады и почему головной офис Спурт Банка в Казани первым получил заявку инвестора, узнал «БИЗНЕС Online».

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

РЕЙТИНГ НА 10 МИЛЛИАРДОВ

На рынок Татарстана вышел целый пул земель и недвижимости лопнувших банков и других банкротных компаний. Наконец-таки у конкурсных управляющих руки дошли до самых лакомых объектов — головных офисов банков и страховщиков в Казани и Набережных Челнах. И хотя главный бриллиант — штаб-квартира Татфондбанка в Казани на Чернышевского — еще только готовится к продаже, выбор уже достаточно большой. Эти активы пополнили массу других предложений, которые образовались после банкопада-2016 года, который затронул и застройщиков, и сельхозпроизводителей. Не забудем и о неудачных проектах Внешэкономбанка в Татарстане, который уже начинает избавляться от обременительных активов.

Стоимость выставленных на торги самых дорогих активов татарстанских компаний и банков-банкротов достигает почти 10 млрд рублей. Критерием отбора для нашего рейтинга стала начальная стоимость каждого отдельного лота. Лишь в одном случае мы сложили однородные предложения вместе — около 40 квартир в ЖК «Видный» в Казани, которые формально продаются по отдельности. Также мы исключили из рейтинга совсем уж виртуальные, хотя и весьма дорогие права требования к юрлицам, доли в компаниях и малоликвидные акции предприятий. Эти активы нельзя «пощупать» и понять, представляют ли они хоть какую-то реальную ценность. Единственное исключение сделано для акций Акибанка — действующего кредитного учреждения.

Надо также учитывать, что цена, указанная в нашем рейтинге, практически во всех случаях стартовая, то есть в ходе торгов она может упасть в разы.

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

ЛИДЕРЫ РЕЙТИНГА: НЕ ВСЕ ТО ЗОЛОТО, ЧТО БЛЕСТИТ?

Крупнейший лот нашего рейтинга, который продается на площадке Агентства по госзаказу РТ (АГЗРТ), — это земельные участки в Богородском поселении Пестречинского района начальной стоимостью 1,5 млрд рублей. Это имущество из конкурсной массы Татфондбанка. Лот включает в себя пул участков площадью 2,7 млн квадратных метров, предназначенных для сельхозпроизводства. Впрочем, столь серьезная сумма не должна испугать инвесторов. Ведь оценочная, рыночная стоимость этого участка оказалась в сотни раз ниже: 17 млн рублей, а на окончательном этапе торгов, посредством публичного предложения, цена может упасть и до 14 млн. Так что на первом месте актив оказался лишь благодаря явно взятой с потолка фантастической стоимости, по которой земля стояла на балансе Татфондбанка. Дутый капитал позволяя ему годами маскировать проблемы.

Есть еще три лота земель в Пестречинке также с непомерно раздутой балансовой стоимостью — по 924, 920 и 436 млн рублей, но включать в рейтинг мы их не стали. В минсельхозе РТ нам рассказали, что активно обсуждают продажу этой земли местным ленд-лордам — например, компании «Макс-Ойл» и «Ак Барс Холдингу» Ивана Егорова. «Земля в Пестречинском районе нас интересует», — подтвердил нам директор «Макс-Ойл» Ильдус Галеев.

«Желающие есть, — подтвердил нам министр сельского хозяйства и продовольствия РТ Марат Ахметов. — Но они [продавцы] пока очень серьезную цену загибают, думают, что эти земли можно за 50-60 тысяч рублей за гектар продать. Они ошибаются. Тем более, там такие суглинистые, неплодородные почвы. Максимум их за 10 тысяч можно продать, не более. Рыночная цена земель „Вамина“ была — по 10 тысяч. И еще с рассрочкой покупали. Так что пока, видимо, они будут держать. Хотя нам хотелось бы, чтобы эта земля обрабатывалась быстрее. К сожалению, в конкурсной массе земля не облагается какими-либо штрафами из-за того, что не обрабатывается».

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

Про здание развлекательного центра «Калейдоскоп», который больше знают по названию якорного арендатора Fun 24, мы уже писали. Это актив из конкурсной массы близкого Интехбанку ООО «Камелия», который выставлен на продажу за 1,3 млрд рублей. Актив продается на площадке el-torg.com и через посредников. «Камелия» принадлежит Дмитрию Минкину — сыну известного бизнесмена и депутата Казгордумы Ильгиза Минкина. Компания является крупнейшим заемщиком Интехбанка, за ней числится 13 кредитов на общую сумму 820 млн рублей. Долги остались еще со времен строительства комплекса в начале 2000-х — Минкин купил здание всего несколько лет назад. Кстати, комплекс продается по частям — на балансе «Камелии» находится 28 из 35 тыс. «квадратов» общей площади, остальное продается в рамках банкротства Интехбанка за 114 млн — на площадке АГЗРТ. «45 тыс. рублей за кв. м. Местоположение не самое выгодное. Центр города, но рядом с промзоной. Локация очень медленно развивается. Капитализация места вырастет после редевелопмента промзоны под жилье. Интересной цена становится в диапазоне от 20 до 25 тыс. руб. за кв. м», — рассуждает директор A-Development Мурат Ахмеров.

Подробно мы писали и о продаже с торгов киноцентра «Ривьера». Он успел немного подешеветь и к 3 июля выставлен  на аукцион за 799 млн рублей.

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

МЕЛЬНИЦА В БАНКРОТНЫХ ЖЕРНОВАХ

Резонансная банкротная распродажа связана с имущественным комплексом крупного зернопереработчика «Казаньзернопродукт». Он  выставлен на торги совсем недавно. Стоимость лота впечатляет — 893 млн рублей. Неудивительно, что предприятие потерпело финансовый крах, ведь некогда оно принадлежало Татфондбанку и близким ему структурам. До краха банка «Казаньзернопродукт» работал почти в ноль, а с 2017 года резко просел по выручке и ушел в убыток — минус 1,1 млрд рублей при выручке в 1,8 млрд. В реестр кредиторов включены Татфондбанк (177 млн руб.), ЗАО ТПК «Агротрейд» (399 млн руб.), был в реестре и банк «Открытие», но его долг в 499 млн рублей выкупило ООО «Казанская мельница», а «Агротрейд», в свою очередь купил у банка «Ак Барс» долг на 220 млн рублей. Видимо, предприятие пытались спасти.

Это весьма важный для обеспечения Казани продуктами актив — автоматизированный комплекс, осуществляющий полный цикл операций по приемке, обработке, размещению зерна в хранилищах и производству муки и комбикормов. Основные потребители «Казаньзернопродукта» — хлебозаводы Казани и пригородной зоны, а также агрофирмы.   

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

Описание лота стоимостью под 900 миллионов занимает несколько страниц, и, по сути, это весь хозяйственный комплекс зернопереработчика: десятки складов и земля, мельница и зерносушилки в Казани на главной базе предприятия на ул. Хлебозаводской, 3, а также склад в Новой Туре Зеленодольского района, земля и зерновой склад в Кайбицах. Это имущество заложено в близких «Ак Барс Холдингу» ООО «ТПК «Агро-Трейд» и ООО «Казанская мельница». Стоит отметить, что в лот «упакована» и дебиторская задолженность 70 контрагентов зернопереработчика на 1,6 млрд рублей — очевидно, уже уцененная.

Есть сильные подозрения, что покупатель уже известен. Так, «Казанская мельница» (принадлежит структурам «Ак Барс Холдинга») была создана в июне 2017 года на той же Хлебозаводской, 3, и в ней сейчас числится 399 сотрудниковк. Видимо, всю работу зернопереработчика взяла на себя новая фирма, которая и должна теперь получить имущество «Казаньзернопродукта». По тому же адресу в 2018 году зарегистрировано и ООО «Казанский амбар», его владелец — ООО «Буа элеватор», покупающий имущество банкротящегося «Буинского элеватора».

Косвенно отсутствие опасений по поводу обеспечения Казани мукой подтверждает и тот факт, что Марат Ахметов оказался не в курсе данных банкротных торгов. «„Казаньзернопродукт“ — это „акбарсовская“ компания. Это частная компания, информации по ней у меня нет», — сказал он в беседе с «БИЗНЕС Online». 

Похожую ситуацию уже второй раз переживает и ООО «Дрожжановский элеватор», преемник Бурундуковского элеватора, обанкроченный в 2016 году (пункт 9 нашего рейтинга). В ходе вторичного банкротства Дрожжановский элеватор распродает комплекс своего имущества по частям. Лот стоимостью 285 млн рублей в Бурундуках Дрожжановского района пока еще не поступил на площадку, но уже оценен и подготовлен. Это склады, мукомольный комплекс, производство комбикормов, зерносушилка, здание свинофермы и бесконечное число оборудования и транспорта. Но и тут, похоже, подготовлен преемник — ООО «Государев амбар», зарегистрированный структурами  «Ак Барс Холдинга» в мае 2017-го и забравшего к себе 270 сотрудников «Дрожжановского элеватора».

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

«МОДНАЯ СЕМЬЯ» И МОДНЫЙ ОСОБНЯК

Из свежих банкротных продаж — четырехэтажный пристрой к известному торговому центру «Модная семья» в центре Казани. Это, конечно, не сам ТЦ, но почти 7 тысяч офисных «квадратов» на Московской рядом с просторной парковкой. Так что неудивительно, что пристрой оценен весьма амбициозно — в 345 млн рублей, или 49 тыс. руб. за квадратный метр. Здание находится в залоге у Татфондбанка, а продает его ОАО «Российский аукционный дом»» (РАД) в рамках банкротства ООО «Недвижимость плюс». В комплекте идет трансформаторная станция с кабелями. «В диапазоне от 30 до 40 тыс. руб. за кв. м. цена становится интересной, учитывая общую площадь здания и этажность. Планировка не подходит под формат торгового центра. Может, сделать из него второй «Алтын» или «Караван»? Недорогие офисы очень востребованы в центре города», — считает аукционный брокер Гузель Каюмова.

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

Также начался парад продаж головных офисов лопнувших банков.  Так, главный офис Интехбанка на Марджани, выставленный на площадке Агентства по госзаказу РТ, уже подешевел со 172 до 155 млн рублей. Это объект культурного наследия республиканского значения: уютное здание с кирпичной облицовкой построено в 1873 году, ранее принадлежало Казанской учительской семинарии — там готовили педагогов для нерусских школ Поволжья и Урала. Здание продается вместе со всем содержимым, а это более 3 тыс. позиций: от снегоуборщика до шредеров, от диванов до сейфов, от счетчиков банкнот до книги «Исповедь экономического убийцы». 

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

Здание Татагропромбанка чуть менее привлекательное по внешнему виду, но зато расположено в удобном месте у парка Горького. Его недавно выставил на продажу РАД. Цена за здание советской постройки — 120 млн рублей. «На сегодняшний день цена составляет 87,5 тыс. руб. за метр. Для морально устаревшего здания без своей большой парковки это очень высокий ценник. Есть смысл брать от 30-40 тыс. руб. за метр, но до такой цены этот лот не упадет. Возможно, объект будет интересен под реновацию или если кто-то купит под свой офис», — говорит Ахмеров. 

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

А вот здание Анкор Банка на улице Братьев Касимовых совсем новехонькое — в 2009 году, открывая татарстанский банк, «шоколадный король» Андрей Коркунов построил его с нуля. Так что и цена его впечатляет — 230 млн рублей за строение в спальном районе. Оно временно снято с продажи — на последних торгах заявок не оказалось, но скоро будет выставлено снова. «Такой объект может быть интересен инвесторам, которые хотят купить помещение или отдельно стоящее здание с парковкой под офисную деятельность либо для сдачи в аренду как офиса. Комфортная ставка аренды для данной локации — от 400 до 550 рублей за квадратный метр. Сравнивая с аналогами, объект интересен для покупки по цене 50-55 тыс. руб. за кв. м», — считает Гузель Каюмова.

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

РАД продает и головной офис Спурт Банка на Спартаковской, 2 площадью 3,2 тысячи «квадратов». Ярко-голубой особняк в самом сердце города рядом с озером Кабан, парком Тысячелетия Казани и «Баскет-холлом» оценен в 270 млн рублей — он уже подешевел с предыдущих торгов. В эту стоимость входят и два прилегающих земельных участка площадью 2,7 тыс. кв. м каждый: на одном из них стоит сам офис, на другом размещена организованная парковка. Любопытно, что на днях на этот лот поступила одна заявка — жаль, что на сайте торгов потенциальный покупатель не указывается. «Официально цена опустится до 240 млн рублей. Таким образом, последняя цена за метр составит 75 тыс. рублей. Из плюсов: вид на озеро Кабан, близость к парку, земельный участок с парковкой, который можно использовать под строительство. Минусы: отсутствие арендатора, завышенная цена. Ценник даже на финальной стадии завышен. Наш прогноз: если уйдёт за цену не выше 50 тыс. рублей за метр, то это будет хорошая сделка, — рассуждает Ахмеров. — Объекту нужна реновация».

Любопытен и головной офис страховой компании «Аско» в Набережных Челнах на проспекте Вахитова, выставленный на площадке «Альфалот». Помещение в типичном советском «мавзолее» с амбициозным панно площадью 114 «квадратов», вместе с «начинкой» — мебелью и оргтехникой — продается за немалые для Челнов 264 млн рублей. Пожалуй, само здание скорее подходит для театра или музея, но как знать — может быть, привлечет и бизнес.

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

НЕУДАЧИ ВНЕШЭКОНОМБАНКА И ШЛЕЙФ ЛИВАДЫ

На сегодняшний день крупнейшее промышленное предприятие, выставленное на торги в Татарстане, это многострадальный завод Bikton в Волжске, в который Внешэкономбанк инвестировал 3,18 млрд рублей. Завод газобетонных блоков не смог окупиться и потянуть кредиты, обанкротился, создатель производства Наиль Бикмуллин вместе с сыном Маратом тоже ушли в личные банкротства как созаемщики. Завод продается с января, причем сначала был в составе двух лотов, которые теперь объединены в один. В последний раз выставлялся на торги в марте–апреле на площадке bankrot.cdtrf.ru. Стартовая цена была объявлена в 1,128 млрд рублей, и на этом этапе актив не нашел покупателя. А в его составе немало полезного: земля и права аренды земель, здание завода по производству ячеистого бетона мощностью 360 тыс. куб. м в год, разнообразный транспорт и оборудование, коммунальные сети.

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

В такой же ситуации находится кирпичный завод «Клюкер» империи «Фон» Анатолия Ливады, ныне находящегося под следствием. Он продается уже с прошлого года и прилично подешевел — с 581 млн рублей до 445 млн. 

«В таких условиях найти покупателя будет непросто, и получить за актив цену, сколько-нибудь адекватную производственным возможностям предприятий, не получится. Производство строительных материалов избыточно в отсутствие строительного бума. Есть некоторая надежда на оживление инвестиционного спроса, когда в реальности начнется реализация нацпроектов и модернизация инфраструктуры. Этого можно ожидать со второй половины 2019 года, а пик инвестиций придется на 2020–2022 годы. Однако в текущей ситуации всегда существуют риски резкого изменения планов правительства», — констатирует эксперт-аналитик АО «Финам» Алексей Калачев.

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

Заметным стал и выход на рынок продаж первого актива завода КЗСК Евгении Даутовой. Его продает РАД. Это здание заводоуправления с земельным участком под ним. Трехэтажное здание площадью 3,4 тыс. кв. м с землей оценено в 90,8 млн рублей. Любопытно, кто рискнет купить одно из зданий еще работающего, хотя и с трудом, химического предприятия.

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

Шлейф банковских падений и «кинутых дольщиков» принес банкротному рынку Татарстана и распродажи жилья. Так, в нашем рейтинге три позиции занимают многоквартирные дома разной степени готовности. 106 квартир на ул. Чистопольская, д. 86/10 продаются единым лотом за 788 млн рублей — в рамках банкротства «Сувар Девелопмент». Около 40 квартир выставленов ЖК «Видный» в Кировском районе — они продаются по отдельности, разной стоимостью от 3 до 5 млн рублей. Наконец, за 64 млн можно купить права требования на квартиры дома 65-03 многострадального комплекса «Яшьлек», который довел до банкротства и уголовного преследования Анатолия Ливаду. Жилье там распродано по «долевке».

Подводя итог, отметим, что эксперты Мурат Ахмеров и Гузель Каюмова, проанализировав наш список, расположили лоты в порядке привлекательности. В тройку лидеров от наших экспертов вошли головной офис Спурт Банка на Спартаковской, киноцентр «Ривьера» и квартиры на Чистопольской. Далее идут развлекательный центр Fun24 и пристрой к «Модной семье». Шестым по привлекательнрости эксперты назвали ресторан «Парус» на Казанке, а замыкают топ-8 офисы Татагропромбанка и Анкор банка. К слову, со Спурт банком эксперты угадали: именно этот актив первым получил заявку инвестора. 

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

А КТО ПРОДАВЦЫ?

Даже по нашему экспресс-обзору заметно, что ключевой площадкой распродажи имущества компаний-банкротов становится РАД. Соглашение о сотрудничестве с этой структурой Сбербанка АСВ подписало в мае 2018 года на Петербургском международном экономическом форуме. С тех пор такие площадки, как www.centerr.ru, www.seltim.ru,www.alfalot.ru и другие стали отходить на второй план. И даже на сайте АСВ во вкладке «Продажа имущества» предусмотрительно указано: «По поручению агентства реализацию имущества ликвидируемых финансовых организаций осуществляет единый организатор торгов — ОАО „Российский аукционный дом“».

Формально, как объяснили нам в самом агентстве, дружба с РАДом вовсе не исключает работы с другими банкротными площадками, ведь последнее слово всегда остается за комитетом кредиторов того или иного банка-банкрота. Просто так уж выходит, что АСВ, как правило, и есть главный кредитор.

Сейчас РАД начал активно продвигать свои банкротные продажи в публичном пространстве. К слову, у этой площадки есть опыт работы в Татарстане — РАД начинал распродажу активов молочной империи «Вамина», а кроме того, был партнером главы комитета по имуществу казанского исполкома Ратмира Шайдуллина, который в 2015 году устроил массовую распродажу казенных зданий и земель. 

Представленные в нашем обзоре объекты — только старт большой распродажи. Впереди продажа других активов группы ТФБ — например, обувной фабрики «Спартак», «Новой нефтехимии» (ей принадлежит многострадальный офисный центр на Баумана, 9а), швейной фабрики «Адонис». Пока что по ним проходят формальные процедуры подготовки. 

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

Вне сферы контроля РАД остаются активы непосредственно самого Татфондбанка и Интехбанка. Как известно, благодаря договоренностям президента РТ Рустама Минниханова и главы АСВ Дмитрия Исаева, имущество этих банков продается под неусыпным контролем республики. Специально для этих целей Агентство по госзаказу РТ вложило в создание собственной банкротной площадки 13 млн рублей и получило аккредитацию.

Несмотря на то, что договоренности по Татфондбанку и Интехбанку соблюдаются и Агентство по госзаказу продолжает продавать их имущество, его директор Яков Геллер оказался весьма расстроен экспансией РАД. «Мы для того и создавали площадку, чтобы все, что связано с ТФБ, проходило у нас. В том числе и опосредованное имущество», — говорит Геллер. По его сведениям, первые крупные лоты, близкие ТФБ (здание Татагропромбанка, к примеру, заложено в Татфондбанке), только-только вышли на рынок на чужой площадке, то есть конкуренцию он почувствовал буквально этой весной.

«Мы с таким трудом получили звание банкротной площадки, именно чтобы реализовывать имущество Татфондбанка — другое банкротное имущество мы не хотим реализовывать. Оказалось, что АСВ договоренности нарушает. Мне говорили, что на Российском аукционном доме выставляют. Значит, им там удобнее, выгоднее, — заявил нам Геллер. — Если бы вы знали, сколько денег стоило нам получить звание банкротной площадки, а эти деньги не отбиваются — мы все бесплатно делаем. Республика дала деньги, чтобы „погорельцы“ были уверены, что все будет по-честному».

От офисов Коркунова и Даутовой до бескрайних полей: что купить у банкротов в Татарстане?

Источник

Прокрутить до верха
Adblock detector